http://www.latimes.com/news/local/la-me-hollywood-plan-20111220,0,3388358.story

LA 시 의회는 할
리우드의 재개발을 염두에 둔 새로운 조닝 가이드라인을 통과시켰습니다. 주요사항을 조금 보자면, 

  • New zoning guidelines approved this month by the Los Angeles City Planning Commission will make it easier for developers to build bigger and taller buildings in many parts of Hollywood, often with extra incentives for placing them near bus and subway stops.

    But as the zoning changes head toward final City Council approval, some residents are fighting back. They contend that the new plan is based on inaccurate projections of population growth and future demand for new housing, retail and other development. And they worry that the new construction would increase traffic in an area already plagued with congestion.  


    공영방송인 NPR의 Pat Morrison 이라는 프로그램에 양측 인사들이 나와서 뜨거운 토론을 벌였습니다. 그 링크는 
    http://www.scpr.org/programs/patt-morrison/2011/12/21/21860/skyscrapers-in-hollywood/ 에 있습니다. 
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Posted by 하린/가빈대디 하린대디
미주 중앙일보 기사중에 '조닝 (Zoning)' 과 상권개발의 연관성을 LA 남쪽에 있는 Garden Grove 시의 사례에 비추어본 기사가 올라왔습니다. 



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Posted by 하린/가빈대디 하린대디
TAG zoning, 조닝
2008년 제가 찍었던 사진입니다. 


John 이라는 이 노숙자 아저씨는, 저희 집에서 그닥 멀지 않은 로스엔젤레스 한인타운 인근의 길가에 항상 이 모습으로 '널부러져' 있었습니다. 저 아저씨 앞으로 흘러내리는 액체 보이시나요? 뭘까요? 네. 맞습니다 소변입니다. 자기가 질러놓은 소변 위에 그냥 아무렇게나 주저앉아있고는 했습니다. 당연히 엄청난 악취를 몰고 다니는 아저씨였습니다. 대민업무 도시계획업무를 하다보면, 벼러 별 사람들 다 만납니다. 약쟁이, 창녀, 포주.. 그 중에서도 이 아저씨의 악취는 단연 최고였습니다. 한여름이면 한블락 떨어진 곳에서도 이 악취를 맡을 수 있을 정도였으니까요. 

이 사진 찍은지 얼마 안 되어서, 이 아저씨가 뉴스에 크게 난 적이 있습니다. 한번 보실까요?


네. 어느 누군가가 이 아저씨에게 기름을 붓고 불을 질러버리는 끔찍한 범죄를 저질렀습니다. 만일, Los Angeles에 집이 충분해서, 이런 노숙자들에게도 충분히 돌아갈 정도가 되었다면, 이런 비극적인 일은 벌어지지 않았을지도 모릅니다. 그렇죠? 

그런데, 현실적으로 주택을 그렇게 무작정 늘릴 수는 없는 노릇 아니겠습니까. 특히나, 미국같이 3층만되면 '고밀도' 라고 부르는, 이 단층주택 위주의 환경에서는 정해진 공간에 주택을 늘인다는게 상당히 힘듭니다.

그러면 어떻게 될까요? 당연히 주택은 매우 값어치있는 재화가 됩니다. 수요가 있는 곳에 공급이 있는 법. 당연히 주택 공급이 늘어납니다. 그런데 음성적인 방법으로 늘어나지요. 네. 주택 불법 개조 및 증축이 판을 치게 됩니다. 그러면 저희같은 대민업무 도시계획공무원들이 바빠지지요. 

이 불법 증개축 중에, 가장흔하게 볼 수 있는 타입이 바로 Unpermiited (illegal) Garage Conversion - 불법차고개조입니다. 미국 대다수 도시의 도시계획조례 (조닝 - zoning)는 일정 댓수 이상의 차고 유지를 명시하고 있습니다. (이 불법차고개조는 최고 징역 6개월 그리고/혹은 매일 벌금을 1000 달러 (약 110만원) 정도 물릴 수 있는 형법상 경범죄로 다루고 있습니다.) 그러므로.. 무허가로 차고를 개조해서 주거용 공간으로 활용하는 행위는 당연히 단속대상이 됩니다. 

자.. 그럼, 위의 John 아저씨에게 포근한 잠자리를 제공할 수 있었던 방법 하나가 그냥 사라집니다. 가끔 단속에 걸려서 적발되는 사람들이 바로 이 점을 파고들기도 합니다. 

'차가 중요하냐, 사람이 중요하냐.' 
'저 사람은 여기서 나가면 잘 곳 없다 - 그러다 얼어죽으면 당신이 책임질거냐'

뭐 이런식입니다. 

그럼, 이런 차고개조를 그냥 허가하거나, 아니면 묵인하면 될까요? 차보다는 사람이 중요하니까요. 그럴까요? 

잘 생각해 보세요. 이런 문제도 종종 발생합니다. 12월 31일에 있었던 사고입니다. 


Man Dies As Flames Engulf a Converted Garage In Silver Lake

"실버레이크 (LA 다운타운 근처의 여피족 거주지)의 화마가 개조된 차고에 살던 남자를 삼키다"

통상적으로, 미국의 조례는 가정집은 반드시 Entrance 와 Egress 를 복수로 마련하도록 되어있습니다. 무슨 말이냐고요? 쉽게 말씀드리면, 집 밖으로 나갈 수 있는 출구를 최소한 2개 이상 반드시 마련해야 한다는 말입니다. 화재 발생시 한 군데가 막히면 다른 쪽으로 빠져 나갈 수 있게 하는 방법이지요. 

그런데 차고는 가정집이 아니지요? 그래서 이런 규정을 적용받지 않습니다. 그리고 내장재에 대한 규정도 완전히 다르지요. 그 결과로, 개조한 차고에서 사는 사람들은 훨씬 더 위험한 환경에 노출되어 있는 겁니다. 2007년에는 비슷한 화재로, 부모는 탈출에 성공하고 미쳐 빠져나오지 못한 5살 쌍둥이 여자애 둘이 사망한 사고도 있었습니다. 

어떠세요? 생각이 좀 바뀌시나요? 이제는 그냥 묵인하면 안되겠다는 생각이 들지요? 

그럼 어떻게 해야 별로 힘 안들이고 주택 공급량을 늘릴 수 있을까요?

이건 어떠세요? Los Angeles 시의 도시계획국이 최근 추진하는 프로젝트입니다. 


요약하자면... 현재 규정으로는 엄격히 개발이 제한되어 있는 R-1 (1종 주거전용지역)의 주택에 별채 건축을 허가하겠다. 라는 말입니다.  미국 조례에서는, 극히 예외적인 경우를 제외하고는 이렇게 R-1 조닝에 2 가구 이상을 건축하는게 매우 까다롭습니다. 그런데.. 이 제한을 풀어서 별채 건축을 허가하는 방법을 검토해보겠다.. 이런 말입니다. 

저런 홈리스 문제나 만성적인 주택 부족 현상을 해결은 해야겠는데, 경기는 불경기라 다가구 주택 건축은 쉽지 않고, 사람은 타 죽는데, 합법적인 절차를 거쳐 해결은 해야하는, 아주 골치아픈 현실에 나름대로 대답을 내기 시작한겁니다. 그런데 반응은 별로 시원치 않네요. 

주민들이 느끼는 가장 큰 문제는, 역시 주차문제입니다. 현실적으로 볼 때, 뒷마당에 별채가 하나 들어선다면, 최소한 차가 두대 늘어난다고 보시면 됩니다. 성인 한 사람에 차 한 대는 당연히 있는게 미국 문화니까요. 그렇게 되면, 기존의 합법적 주차공간은 반으로 줄어드는 결과를 초래합니다. 그리고, 별채를 짓고 어쩌고 하면, 더 이상 차고를 지을 공간이 없어지게 됩니다. 그렇게되면, 그 넘치는 차량은 당연히 그냥 길거리에 주차하는 수 밖에 없게 되고, 그렇게 되면, 기존에 이미 살고 있던 선량한 주민들만 피해를 입게 되는 거지요. 자기들이 주차할 공간이 앉은 자리에서 절반으로 줄어드니까요. 

이 주차문제의 난점을 해결하기 위해 LA시의 도시계획국이 염두에 두고 있는 해결방식이 있습니다. 뭘까요...?? 

"그냥 대지 아무데나 세워라" 가 입니다. 

현재 도시계획 규정에는, 대지 경계선에서 일정거리 안에는 일체의 행위 - 주차 포함 - 이 금지됩니다. 이걸 Setback 이라고 하지요. Setback 의 도입 이유는, 이렇게 안 하다보니, 너무 건물을 빽빽하게 지어서 비상시에 소방차가 들어갈 수 없어서 인명 및 재산피해가 대형화되기 때문입니다. 그리고, 건물이 너무 빽빽하면, 공기 순환이 안 되어서 건강에도 안 좋구요. 이 setback 만들어내고, 지켜내느라 Planner 들이 애 많이 썼습니다. 그런데 여기에 주차는 용인하겠다는 겁니다. 그러다보면, 얼마 안가서 다른 것들도 허가될겁니다. 그게 인간의 본성이니까요. 

현재로서는 이 별채 규정 완화의 가능성은 상당히 낮아보입니다. 그렇지만, 또 모르지요. 어떻게 변할지. 

한참 길게 적었습니다. 어떠세요? 홈리스를 살리자니, 저소득층이 위험해지고, 그렇다고 그냥 별채를 허가하려니 전체 도시계획법의 근간이 흔들리고... 쉽지 않지요? 

사람 사는 일이 다 그렇듯, 도시계획도 사회상의 반영입니다. 어떤 도시계획법이나 기법도, 하늘에서 뚝 떨어진 것은 없습니다. 당대의 사회가 당면하고 있던 문제에 부딪히고 대응하는 과정에서 나타난 해결책의 하나이지요. 우리가 도시계획가로서 정말 관심을 두고 보아야 할 것은, 멋진 결과물이 아닌, 그 결과물을 만들어낸 과정과 그 결과물 뒤에 숨어있는 문제의식입니다. 

그래도, 머리가 아픈 것은 머리가 아픈 겁니다. 



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Posted by 하린/가빈대디 하린대디
일단.. 보실까요?


mini egg house
amazing egg house
bookshelves
unusual houses
Belgium Design
egg
mobile home interiors
mobile office
small space sleeping
wooden framing
house frame
blob a
large egg
plans
쿨~~ 하죠? 귀엽기도 하구요 ^^
이런 형식의 집이 다들 이렇게만 귀엽고 이쁘다면 좋겠는데.. 문제는, 항상 그렇지 않다는 거죠. 그럼 밑의 그림은 어떨가요?
020508_000827.jpg

이거, 합성 아닙니다. 실제로 미국에 존재하는 '창조적인' 형태의 '새로운' 주거공간 되겠습니다.

대부분의 경우, 현재 미국의 조닝 규제에서는 저런 달걀같이 귀여운 형태의 집도 불법입니다. 허가받을 방법이 있기는 있는데, 매우 힘듭니다.

이유인즉, 저런 귀여운 작품에 감동받고 이런 형식의 집을 허가하기 시작하면, 오래지않아 밑의 괴물같은 '창조적인' 주택단지가 그 규정을 악용해서 나오기 때문입니다. 그러다보니, 차라리 그냥 다 규제하는게 나아버리는 상황이 되는거지요.

개인적으로는, 조금 융통성이 있으면 좋겠다는 생각도 합니다만, 그렇게 되면 '유명한 건축가가 설계한 비싸고 이쁜 집' 은 허가하고 '그냥 내가 가져다놓은 실용적인 집'은 불허하는 형평성의 문제가 나타날 수 밖에 없어요.

여러분은 어떻게 생각하세요? 어떻게 해야할까요?
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Posted by 하린/가빈대디 하린대디
어제였던가요? 미국 시간으로 1월 5일 뉴스를 듣던 중, Los Angeles 근교의 Santa Monica 에 그 유명한 Kogi 를 비롯, 다수의 기업형 Food Truck이 한 자리에 모여서 시장을 만든다는 뉴스가 나왔습니다. 들으면서도 '어...??' 생각하며 의아하게 생각했었습니다. 

미국에서는 Food Truck 이라고 하면.. 보통 이렇게 생겼죠. Taco Truck 이라고도 부르고, Roach coach 라고도 부릅니다.


재래시장에 깔리고 깔린게 음식 노점상인 (그리고 겁나게 맛있는) 한국에서는 별로 의아하게 생각할 것이 없습니다만, 이런 문화가 존재하지 않는 미국에서, 이렇게 '노점상' 같은 트럭이 한 군데 몰린다는 건 거의 '있을 수 없는' 일입니다. 대부분의 Zoning Code에서 그런 행위를 불법으로 규정하고 있기 때문이지요. 

하여튼, 저의 의아함에도 불구하고, 첫날 영업은 거의 대박이었던 것으로 보입니다. http://laist.com/2010/01/05/photos_the_santa_monica_gourmet_foo.php?gallery0Pic=1#gallery

그런데, 바로 오늘 1월 6일!! 산타모니카 시 공무원들이 들이닥쳐서 이 축제의 장을 폐쇄시켜버렸네요. 자세한 뉴스 보실까요..? 


요약하면, 산타모니카 Zoning 조례에 의하면 C-4 조닝의 부동산에 이런 시설물을 설치하는 것은 불법이다... 그래서 일단 폐쇄하고, 방법을 찾아보자.. 이런 이야기입니다. 

역시, 제 직감이 맞았던 거지요. 미국의 조닝 조례는 상당히 엄격한 편이어서, 주거지역이나 왠만한 상업지역은 "허가 되는 것' 만을 적시하고 있습니다. 그 목록에 들어가지 않으면, 그 토지이용 - 이 경우에는 푸드트럭 시장 - 은 허가되지 않는 것이지요. 만일, '... 만 빼놓고는 다 허가된다' 라는 식의 조례가 있었더라면, 아마 이런 토지이용은 별 문제 없이 허가받을 수 있었을 겁니다. 

그리고, 대민업무 도시계획 공무원으로서 느끼는 건데요. 도시계획법이나 조례의 위반은, 거의 잘 모르고 지나갑니다. 그러다가 '이런 위반이 있다' 라는 사실을 알게 될 즈음에는 이미 때가 너무 늦거나, 문제가 커져버린 다음인 경우가 많습니다. 건축법 위반 사항인 경우에야, 건물 좀 수리하면 됩니다만 (쉽게 이야기하면 그렇다는 말입니다) 도시계획 조례/법규에 해당 토지이용이 불법으로 규정되어 있다면.. 그 이용 자체가 불가능하기 때문에 이야기가 매우 힘들어지지요. 아마, 이 푸드트럭 시장 같은 경우에는, 거의 문 닫아야 할겁니다. 단, 정치적인 압력이 생긴다면 다른 이야기가 될 수도 있지요. 

개인적으로는, 이런 참신한 발상이 묻힌다는 건 조금 아쉽네요. 바로 이런 경우를 두고 '법규가 시민생활의 급격한, 그리고 창의적인 발전을 따라잡지 못하는' 현상이라 할 수 있겠네요. 조닝의 숙명이라고 할까요...??



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Posted by 하린/가빈대디 하린대디


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