한국어로 뭐라고 하는지 제가 기억이 가물가물 합니다만... '투수성 인도' 던가요..?? 하여튼, 얼마전에 저희 부서에서 가졌던 Permeable Street 에 관련한 프리젠테이션 자료를 올려봅니다. 최근 Urban Flood - 도시내 홍수 - 에 대한 이야기도 심심치 않게 들리고, 도시의 sustainability를 향상시키는 방법으로도 많이 소개되고 있는 내용입니다. 

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2010 미국 건축가협회 주택부문 수상작의 사진을 올려놓은 링크를 발견했습니다.

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보통 "Broadway" 라고 하면 New York의 뮤지컬 극장가를 떠올리기 마련이지요? 그런데 LA에도 Broadway 라는 길이 있습니다. 사람은 모방의 동물이라, 미국 도시 곳곳에는 이렇게 같은 이름을 가진 도로가 많이 있습니다. 

LA의 Broadway도 역시 극장가로 유명한 길입니다. 지금도 고색창연한 (그러나 약간은 낡은) 극장들이 여기저기 눈에 띄는 길이지요. 가끔은 지금도 괜찮은 공연들을 하기도 합니다. 예전, 애 아빠가 되기 전에 여기에 있는 극장에서 했던 이은미 콘서트를 간 적이 있는데요, 겉으로 보기와는 달리 내부는 굉장히 화려하고 아늑했던 기억이 납니다. 이 길에 대한 역사나 사진들을 참고하시려면 아래의 링크를 보시면 되겠네요. 



제가 좋아하는 말 중에 "장강의 뒷물이 앞물을 밀어낸다" 라는 중국 속담이 있습니다. 역사의 한 부분인 도시도 이를 비껴갈 수는 없지요. 자동차와 TV의 등장에 밀려 한때 '도시의 중심'으로 불리던 Broadway는 뒤로 밀려나고, 점점 쇠락의 길로 접어듭니다. 지금은 해만 떨어지면 문 연 가게가 하나도 없고, 홈리스들이 득시글거리는 곳이 되어버리고 말았습니다. 지역적으로, 여기가 그 유명한 Skid Row 에서 별로 멀지 않은 관계로 더 험한 곳이 되어버리고 말았지요. (Skid Row에 관한 설명은 http://en.wikipedia.org/wiki/Skid_Row,_Los_Angeles,_California

이렇게 정신없이 '헤매고' 있던 중, 도시계획관점에서의 '다운타운 재개발 및 부흥'의 트렌드와 맞물려 Broadway의 예전 명성을 회복하기 위한 여러가지 시도가 있는데요, LA 시의원 Jose Huizar의 제안이 LA Downtown News에 나왔습니다. 기사는 http://www.ladowntownnews.com/articles/2010/05/03/news/doc4bdb65533c316814906019.txt 에서 찾으실 수 있네요. 

간단히 요약하면 아래와 같습니다. 
  • 10년간 계획하고 2014 년에 시공한다. 
  • 주차건물에만 약 $52 million 정도가 소요된다.
  • 예산난을 겪고 있는 LA 시 일반예산으로는 무리 -> Municipal Improvement Corporation of Los Angeles에서 예산을 충원한다.
  • Overlay Zoning이나 Design Guideline을 도입, Street Facade를 개선한다.
  • Streetcar - 전차 - 를 도입, 운행한다

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http://laist.com/2010/04/23/a_park_atop_101_freeway_in_downtown.php

이 뉴스에 보시면, LA 도심을 지나는 101 고속도로 약 1킬로미터에 '덮개'를 씌워서 공원화 시키는 프로젝트를 논의중이라고 하네요. 캘리포니아 주 교통국 (Caltran)에서 논의중이랍니다. 산타모니카 시에서도 유사한 프로젝트를 논의중이라고 하구요. 

돈이 들어가는게 좀 문제이기는 하겠습니다만, 발상 자체는 꽤 신선하다고 생각합니다. 작년에 한국에 방문했을 때, 광진교를 보행자 친화적으로 가꾼 이야기를 듣고 꽤 괜찮다는 생각을 했었는데요. 드디어 LA도 좀 창의적이 되어가는건가요. ㅎㅎ

위키디피아에는 이와 비슷한 구조로 지은 공원 리스트까지 있군요. 역시 위키디피아입니다. ㅋ



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LA 근교에는 Burbank 라는 시가 있습니다. 한인들도 꽤 모여사는 곳이지만... 좀 더 유명하기로는 NBC 방송국 같은 큼지막한 스튜디오들이 줄지어 들어서 있는 곳으로도 유명합니다. Dreamworks 스튜디오도 이 근방에 있는 걸로 압니다만.. 좀 가물가물 하네요. 하여튼 이름만대면 다 알만한 스튜디오들이 즐비하게 있습니다. 

오늘, 미주판 중앙일보에 이 도시에 관계된 기사가 나왔길래 소개합니다. 


기사 읽어보시면, 재미있는 부분이 눈에 띕니다. 바로, 이 미국 전역의 방송산업에서 꽤 중요한 위치를 차지하고 있는 Burbank의 시장이 자랑스럽게 내세우는 경력이 바로 '식당을 40년간 운영한 경력' 이라고 하네요. 

낙하산이 즐비한 한국적 현실에서는 꽤 재미있게 들릴지 모르는 이야기입니다만, 사실 미국에서는 그리 새로운 이야기도 아닙니다. 한국/일본의 '공천' 시스템과 전혀 다른, 평당원이 투표를 통해 선거의 후보자를 결정하는 Primary 시스템이 근간을 이루는 미국에서는, 이런식의 정계 진출이 그리 낯선 이야기가 아닙니다. 상상을 초월하는 1박2일식 '섭섭함'을 자랑하시는, 전 공화당 부통령후보인 Sarah Pailn도 사실은 학교의 학부모회 모임과 활동부터 시작, 밑바닥부터 밟아나가서 알라스카 주지사까지 진출한 인물입니다. 한인 시장으로 유명한 Irvine의 강석희 시장도 그렇구요. (강석희 시장을 Palin과 나란히 비교해서 정말 죄송한 마음입니다만... 두 사람이 동급이라는 말은 절대 아닙니다)

자.. 정치 이야기는 각설하고, 도시계획적 이야기로 돌아볼까요..??? 위의 기사에 보시면 다운타운을 재개발한 이야기가 살짝 나옵니다. Burbank의 다운타운은 미국식 Downtown 개발의 문법을 그대로 보여줍니다.

1. 긴 도로의 짦은 구간을 지정, 양 끝을 대형건물로 막고, 차선을 2차선으로 줄인다. 
2. 차선을 2차선으로 줄이고, 보행자 공간을 넓힌다. 
3. 인도 양 옆으로는 retail들을 최대한 많이 입주시킨다. 
4. 입주한 retail shop들의 전면은 유리로 커버한다.

등등.. 이 바로 미국식 downtown 개발의 전형적인 문법입니다. 물론, 이대로 한다고 다 성공하는 것은 아닙니다. 이대로 했는데도 망한 경우도 많습니다 - Inglewood가 바로 전형적인 예가 되겠네요. 그러면, 왜 Burbank나 Santa Monica는 성공하고 Inglewood는 망했을까요..?? 그건 저도 모르겠습니다. 나중에 좀 더 공부를 해봐야겠네요. 

마지막으로 사진 몇 장 올립니다 - Burbank Downtown의 사진인데요, 막상 이렇게 보니까, 인사동하고 별로 다를바가 없다는 생각이 들기도 합니다. 사진의 출처는 http://wsmith-acting.blogspot.com/2008/02/burbank-hollywood-blvd-and-other.html 입니다.






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영국 웹진인 것 같은데요, http://www.building.co.uk/story.asp?sectioncode=31&storycode=3156541 에 흥미있는 칼럼이 등장했습니다. 영국에서 꽤 알려진 건축가인 Amanda Levete 가 기고한 글이네요. 이 기고문을 '좀 심하게' 요약해보자면 다음과 같겠네요. 

"건축이 장난도 아니고, 어쩌다가 이렇게 그저그런 건축물이 판치는 세상이 되어버렸을까? 이런 엉성한 건축물을 솎아내기 위해서는 '건축 대법원' 같은 제도가 필요하지 않나? 물론 이런 '건축 대법원'은 모두가 동의할 수 있는 실적과 능력을 지닌 건축가나 그에 상당하는 인물들로 구성해야 하지 않을까? 이런 결단을 정치가들이 내려야 한다고 본다" 

사실, 굉장히 흥미있고 논란거리가 될 수 있는 제안입니다. 일견으로는 굉장히 흥미있는 제안인 것이, 도시계획 제도는 '미적가치'에 대한 고려를 찾아보기 힘든 관료적 절차가 되어버린지 이미 한참이 되었습니다. 오죽했으면, 일전에 소개시켜드린 캘리포니아 주 법원 판결에서는 "'미적 가치'는 infrastructure의 허가과정에 참고할 수 없다" 라는 어이없는 판결을 내렸겠습니까? 그러다보니, 이런 이야기가 나오는 것도 이해할만 합니다. 

물론, 다른 문제도 있습니다. 저도 가끔 경험하기도 합니다만, 건축가들이 제안하는 도시계획 방법은 거의 디자인이나 외향에 한정된 내용들이 많아서, 온갖 사회/정치/경제적 문제가 얽혀있는 '도시 현상'을 해결하기에는 그 역량이 못 미치는 것이 사실입니다. 또 이미 기존의 도시구조를 깡그리 무시하고 '새로 이쁘게 지어보자'는 식으로 접근하는 건축적 기반의 방법에, 저같은 도시계획종사자들은 거부감을 느끼기도 합니다. 

"New Urbanism"같은 도시설계 운동에도 거의 비슷한 비판을 가하고 있는데요. 그 비판을 종합하면 거의 위의 논리로 수렴합니다. 물리적 환경의 변화만으로는 복잡다단한 도시문제를 해결할 수 없는데, New Urbanism 같은 디자인 이론들은 마치 '그럴 수 있을' 것 같은 인상을 풍긴다는 점입니다. 

여기의 Ms. Levete도 거의 비슷한 이야기를 하고 있는 것으로 보입니다. 제일 먼저 지적하고 싶은 것은, 도시계획 절차는 결국 시민에게 주권이 있는 민주주의 과정이지, 디자인 Review 광경이 아니라는 점입니다. 이 블로그에서 몇 번 강조한 것 같이, 도시계획도 결국 그 시대에 당면한 사회적 과제를 해결하기 위해 노력하는 과정에서 나온 산물이라는 점을 상기할 필요가 있습니다. 그런데, 이 '시민주권'에 바탕을 둔 과정을 시민의 손에서 뺏어 소수의 전문가들의 손에 맡겨야 한다고 주장하는 것은 이치에 맞지 않다고 생각합니다. 오히려, 어떻게하면 일반 시민 및 대중의 눈높이를 높이고 이해를 증진시켜 더 바람직한 도시계획 과정이나 디자인을 만드느냐에 집중해야하지 않을까요? 

물론, 역사는 수많은 반대사례들로 가득차 있습니다. 대표적인 예로 에펠탑 건설을 들 수 있겠네요. 다들 아시리라 생각합니다. 에펠탑을 건설이 결정되었을 때,  파리의 일반 대중들이 격렬하게 반대했다는 이야기.. 다들 아시지요?? 저명한 작가 모파상은 '그 쪽으로는 얼굴도 안 돌리겠다' 라고 했을 정도로 반대가 심했다고 합니다. 모파상같은 지식인도 에펠탑의 가치를 제대로 몰랐는데.. 일반 대중은 오죽하겠냐? 라는 논리가 깔려 있는 이야기입니다. 

그러면, 제가 다시 물어보고 싶은 이야기는... 과연 에펠탑에 견줄만한 도시계획 프로젝트가 얼마나 되느냐..? 라는 점과, 모파상만한 지식인이 얼마나 되느냐? 라는 질문입니다. 그리고, 이렇게 대단한 프로젝트를 전문가의 눈과 손에 맡겨 진행했다가 '망한' 경우도 많지 않습니까?? 가장 최근의 예로 "World's tallest and empties building"인 '버즈 두바이'를 들 수 있겠네요. 

결국, 이 문제는 굉장히 철학적인 문제로 들어갈 수 밖에 없다고 생각합니다. 저로서는 '열린사회와 그 적들'에서 플라톤을 신랄하게 비판했던 칼 포퍼의 논지에 동의할 수 밖에 없습니다. 이 Levete의 글에서 '더 똑똑하고 잘난 자가 지배하는 것이 당연하다' 라는 플라톤의 논리가 보이는 것은.. 저만의 착시인가요?
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오늘 Planetizen에 재미있는 기사가 났습니다. 요즘 많은 사람들이 관심을 많이 가지는 Urban Rooftop 같은 프로그램에 대한 기사를 언급했는데요. 많은 사람들이 최근의 도시계획 트렌드로 정보통신기술의 혁신, 아니면 아이폰 같은 것을 많이 이야기하는데요. 이 기사에서는 삭막한 도시공간에 어떻게하면 조금이라도 더 녹색 공간을 창출하는가에 대한 이야기를 담고 있네요. Planetizen 링크와 원문 기사 링크를 같이 올립니다. 



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어제 쓴다고 해놓고 하루 늦었습니다. 죄송하다는 말씀 먼저 드려야겠네요. 그럼 이어서 써보겠습니다. 

Part I에 올린 LA Times 기사가 나간 후 몇일이 지나지 않아 다른 글이 LA Times 에 실렸습니다. 이번에는 기사가 아닌 Sandy Banks 라는 칼럼니스트가 올린 "Utopian ideals clash with gritty reality in South LA" - 유토피아적인 이상이 South LA의 생생한 현실과 충돌하다 - 라는 글입니다. 원문 링크입니다. 


프로젝트에 연관된 community meeting에 참석했던 Sandy Banks가 meeting 중간에 보았던 일로 시작하네요. 저는 이 첫 장면이 너무 인상깊었습니다. 사실 이 포스팅의 도발적인 제목도 이 첫 장면에서 잡았습니다. 보시면 아시겠지만, 제가 한번 간략히 줄여보겠습니다. 

세시간 가량의 프리젠테이션과 소그룹모임 후에 어떤 주민이 도시계획가 (Planner) 에게 이렇게 물었습니다. 

"그런데 왜 창문에 안전막대 (Safety Bar) 가 없나요?"

그 그룹을 이끌던 건축가는 눈을 반짝이며 "좋은 질문입니다. 사실, 새로운 건축기법의 발달로 창문이나 문에 안전막대같은 것을 설치할 필요가 없어요" 라는 식의 대답을 건넵니다. 

그러자 그 주민은 잠시 아내와 귓속말로 몇 마디를 주고 받더니

"제 생각에는, 저는 그 비슷한 안전장치가 있어야 더 마음의 안정을 느끼겠는데요" 라고 말합니다. 다시한번, 도시계획가의 이상이 생생한 저소득층 주거지역의 일상생활과 충돌합니다. 

여러분은 이 장면에서 무엇을 느끼십니까? 무식한 저소득층 주민 한명이 첨단 건축/도시계획 기법을 이해하지 못하는 무지에서 비롯한 해프닝일까요? 아니면 현실을 제대로 이해하지 못한 도시계획가/건축가의 실수였나요? 제 개인적인 경험에 미루어 볼 때, 개인적으로 후자에 한표를 던지겠습니다. 조금 설명을 보태겠습니다. 

제가 이 Watt - Jordan Downs Housing Project 근처에서 일하기 시작한지도 어느덧 5년이 다 되어갑니다. 그 5년 동안, 제가 참석했던 주민 공청회마다 주민들이 가장 걱정했던 문제가 무엇있을까요? Walkability? Urban Design? New Urbanism? 대중교통? 아닙니다. 바로 "안전" 이었습니다. 그 어느 누구라도 그랬을 겁니다. 이 동네는 전 미국에서 살인사건 발생율로 1,2 위를 다투는 동네이니까요. (참고로, '어디서 날아왔는지 영문도 모르는' 총알에 하반신이 마비된 사람을 두 사람이나 만나본 적이 있습니다.)

그런데, 이런 환경에 살고 있는 사람들에게 이 Noxious 한(멍청할 정도로 순진한) planner는 defensible space 나 읆어대고 있었던 것입니다. 아마도 이 프로젝트에 참여한 그 어느 planner 도 이 '안전' 에 대한 이야기는 생각도 안했을 겁니다. 했더라도 제인 제이콥스의 이론으로 커버가능하다고 생각했을수도 있겠네요. 하여튼, '안전'이라는 사항은 분명 현란한 도시계획 기법의 홍수 가운데에 묻혀버렸을 겁니다. 그리고 우리는 그 천진난만한 낙관주의를 다시 확인할 수 있습니다. LA 시 주택국의 도시계획 director John King 이 뭐라고 '약속' 하는지 보시지요. 

"I think because of the focus on the people and the programs and the resources that are needed, that it's very much going to be a success," promised John King II, a planning director at the city's Housing Authority.

개인적으로는, 이 기사를 읽으면서 엄청난 분노와 좌절감에 사로잡혔던 기억이 있습니다. 사실, 이 포스팅을 적는 지금도 그때의 감정이 다시 살아나는 바람에, 글을 적어내려가기 힘들 정도입니다. 왜 분노를 느꼈을까요? 여러분은 모르겠습니다만, 이 인근 지역에서 5년이라는 적지 않은 시간을 보낸 저로서는, 이 주민들의 요구와 필요가 다른 사람도 아닌 planner 들에게 철저히 외면당했다는 사실 자체가 믿겨지지 않았습니다. "어떻게 도시계획을 한다는 사람이 이렇게 현실을 모를 수 있을까?" 라는 생각이었지요. 그리고서도 뻔뻔하게 presentation에 새로운 건축기법이나 도시계획기법만 앵무새처럼 되뇌이고 있었을 planner 들을 생각하면... 지금도 얼굴이 붉어집니다.

솔직해집시다. 우리 planner 들은 '더 나은' 방향이라고 생각하는, 아니 어쩌면 '세뇌' 되었을지도 모르는, 지향점을 가지고 있습니다. 그것이 new urbanism 이든, mixed use든, 아니면 지속가능한 개발이든, 그 지향점이 분명히 있습니다. 그렇지만, 우리모두는 땅에 발을 붙이고 사는 사람임을 항상 기억해야합니다. 또한, 도시계획가로서의 직업적 사명을 가지고 약자를 보호해야할 의무도 있습니다. 아랍 속담이던가요? "하늘의 별을 보고 걷다가 구멍에 발을 헛디디는" 어리석음을 범하면 안되겠습니다. 애석하게도 이 LA Times 기사 전체는 그런 어리석음으로 가득합니다. 최소한 저는 그렇게 생각합니다. 
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  1. 박호근 2010.01.20 23:30  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    소통, 시대의 화두죠. 요새 한국 정치를 보면서 위 얘기를 대입할 수 있을 것 같아요_

    코이카로 에콰도르에 나와있는데, 프로젝트를 진행하겠다면서 동네주민과 관련된 얘기는 하지않고
    혼자 상상만 하던 제가 부끄러워지네요_''

    • 하린/가빈대디 하린대디 2010.01.21 14:08 신고  댓글주소  수정/삭제

      음.. 한국 정치뿐 아니라 어디를 대입하더라도 다 맞아 들어갈 수 있는 이야기 아닐까요? 제 주안점은 '소통' 이라기보다는, 현실을 전혀 고려하지 못한 도시계획가의 무지 혹은 오만이라는 측면을 다루고 있었습니다. 그런데 '소통'이라는 측면에서 보는 것도 의미가 있을 수 있겠네요. 현대는 소통할 수 있는 기회나 수단은 넘치지만, 소통 그 자체는 오히려 더 찾기 힘든 시대이니까요.

  2. 나연애미 2012.05.31 02:53  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 글 진심으로 감사드립니다.
    머리를 망치로 한대 얻어 맞은 것 같군요.

  3. 하린/가빈대디 하린대디 2012.06.01 02:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    감사합니다. 갈 길이 멀지요.

  4. http://www.moncleroutletespain.com/ 2013.01.05 21:14  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    Un homme a été placé mardi en garde à vue après la mort lundi soir à la Chapelle-la-Reine, près de Nemours (Seine-et-Marne), http://www.moncleroutletespain.com/ moncler, de sa fille de 6 ans handicapée, http://www.moncleroutletespain.com/ moncler chaquetas, les enquêteurs privilégiant la thèse du "drame familial", http://www.moncleroutletespain.com/ moncler españa, a-t-on appris de source proche du dossier. Ce père de famille, soup, http://www.moncleroutletespain.com/ moncler online?onné d'être l'auteur de l'assassinat de la fillette handicapée, a été placé en garde à vue mardi matin, http://www.moncleroutletespain.com/ http://www.moncleroutletespain.com/, a-t-on précisé de même source, http://www.moncleroutletespain.com/ moncler outlet, ajoutant qu'il "était toujours en garde à vue" mardi soir. Selon cette source, les premiers éléments de l'enquête laissent penser à un "drame familial" avec un père de famille en charge de cette fillette au "handicap lourd", qui était "scolarisée en institut spécialisé pour jeunes handicapés" et qui "rentrait chez elle tous les soirs", a-t-on ajouté de même source. Une autopsie devrait être pratiquée pour conna?tre les circonstances du drame et l'enquête a été confiée à la gendarmerie.Related articles:


    http://arm727.tistory.com/1524 http://arm727.tistory.com/1524

    http://skyrimmod.tistory.com/5 http://skyrimmod.tistory.com/5

조금 자극적인 제목으로 글을 쓰게 되었네요. 그래도 타산지석으로 삼을만한 일이 있어서 다시 끄적끄적거려봅니다. 요즈음 '징비록' 이라는 책을 읽었는데요, 지금부터 쓰는 이야기도 우리같은 도시계획 관련자들에게는 '징비록' 으로 삼을만 하다고 생각합니다. 

먼저 기사 하나 소개해야겠네요. Los Angeles Times의 기사입니다. 작년 2월에 나왔던 기사니까, 거의 1년이 다 된 이야기네요. 


요약인즉은, Los Angeles 의 저소득층 주거지로 유명한 Watt라는 동네가 있습니다. 그 중에서도 단연 문제가 심각한 동네를 뽑으라고 한다면, Jordan Downs Housing Project 라는 동네입니다. 일 때문에 자주 왔다갔다 하는 곳이지만, 참 지날때마다 살짝 긴장하게 만드는 곳이지요. 위키디피아의 설명에 의하면 (http://en.wikipedia.org/wiki/Jordan_Downs), 원래 2차대전 당시 공장 노동자 숙소로 건설했는데, 50년대에 저소득층 아파트로 바뀌었다네요. 그리고 지금은 여러분이 익히 짐작하실 수 있는대로, 범죄, 마약 그리고 빈곤이 들끓는 곳입니다. 

위에 소개했던 LA Times 기사는 Los Angeles 시가 WRT-Solomon 이라는 회사를 고용해서 이 악명높은 주거단지를 재개발, Watt에 새로운 바람을 불어넣기 원한다... 뭐 이런 이야기입니다. 물론 기사 말미에는 '쉽지는 않겠지만..' 식의 단서가 붙어 있습니다. 이 WRT-Solomon 이라는 회사 웹사이트 (http://www.solomonetc-wrt.com/)에는 이 회사가 한참 주가를 올리는 New Urbanism 에 많은 공을 들이고 있는 회사로 나오네요. 당연하지요. 이 회사의 사장인 Daniel Solomon 이 바로 그 유명한 Congress for the New Urbanism의 공동 창립자이니까요. 

The new Jordan Downs will take more than five years to complete. Current project residents will be moved into temporary housing across the street while their old homes are torn down and rebuilt.

me-jordan

사진 두장 올렸습니다. 모두 다 Los Angeles Times 사진이네요. 대충 그림이 보이시죠? 위 사진에 있는 Jordan Downs Project 를 아래 패널에 있는 사진처럼 바꾸겠다는 것이 기본적인 의도입니다. 아주 멋있어 보이지 않습니까?? 생각대로 다 이렇게 된다면 얼마나 좋을까요? 과연 그 이름도 찬란한 New Urbanism 이 저소득층 주거지와 그 생활패턴을 바꿀 수 있는 위대한 기회가 탄생했습니다. 

그런데, 문제는 전혀 다른 곳에서 출몰했습니다. 내일 Part II 에서 그 문제에 대해서 써보겠습니다. 
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오늘 뉴욕타임즈에 Walkability 에 관한 기사가 난 것을 Planetizen 에서 알려주더군요. 잽싸게 가서 한번 보고 여기에 올립니다. 

제가 정말 피곤한 관계로 단 한줄로 요약해보겠습니다 - 걷기 좋은 지역에 위치한 집이 (Walkablity가 높은 집이) 더 집값이 비싸더라.. ^^;;;


EVERYBODY’S BUSINESS

Street Corners vs. Cul de Sacs

Published: January 9, 2010

REAL estate agents often chant the mantra “location, location, location,” which essentially means “find a home in a well-kept neighborhood with good schools and a low crime rate.”

Sally Ryan for The New York Times

Strolling in Chicago. Homes with above-average “walkability” had higher values, a study found.

Some may cite a fourth factor, “walkability,” a concept supported by self-styled “new urbanists” who advocate denser cities designed for the pedestrian and mass transit as much as for the car. In their ideal neighborhood, you could walk to a bookstore and then to an ice cream shop, and your children could walk to school, probably unescorted. (It sounds like so many movie depictions of America in the 1950s.)

They argue that walkability lowers crime — that good people on the streets drive away the bad guys — and that it generally improves life and sharply raises home values. Whether it helps homes retain their value when the market slumps, however, seems a harder question to answer.

study published in August by C.E.O.’s for Cities, a group of urban redevelopment advocates, found that in many ways, the street corner beats the cul de sac. It looked at the sales of 90,000 homes in 15 markets to estimate how much value was associated with something called the Walk Score. Using a 100-point scale, this score rates the number of destinations, including libraries, parks and coffee shops, within walking distance of a home.

The scores for America’s 40 largest cities can be found at Walkscore.com by typing in an address. For instance, the White House scores a near-perfect 97: a “walker’s paradise,” the Web site says. Another famous home, the Playboy mansion in Los Angeles, rates a 25. (You can get lost in Walkscore.com for hours; the “Brady Bunch” house, the exemplar of 1970s suburban life, scores an above-average 75.)

The study found that houses with above-average Walk Scores commanded a premium. It was as much as $30,000 in cities like Charlotte, N.C., Chicago, Sacramento and San Francisco, wrote Joe Cortright, the study’s author and an economist at Impresa, a consulting firm in Portland, Ore.

The correlation failed to hold in 2 of the 15 cities studied — Bakersfield, Calif., and Las Vegas, where housing prices decreased in walkable neighborhoods.

So far, there is no definitive study concluding that the more walkable neighborhoods hold their value better when the real estate market declines. But Mr. Cortright wrote in a studydone a year earlier for the same group that the spike in gasoline prices in 2005 popped the housing bubble. He found that distant suburbs had the largest declines in home values, while prices in “close in” neighborhoods, typically those that were the most walkable, held up or, in a few cases, increased.

He cited an example in the Chicago area where a suburban home worth the same as a close-in home in 2006 had declined in price, relative to the city home, by $66,000 in 12 months.

More definitive answers may be found in the mountain of data accumulated by new online companies involved in real estate. Academics who once had to choose between stale government data or aggregated sales information from the National Association of Realtors can now sift through detailed neighborhood information almost as soon as a “Sold” sign goes up on the lawn.

The Impresa study used data from ZipRealty, an online real estate listing service. Zillow.com, a Web site that tracks home values, is amassing considerable data useful for consumers and researchers alike. For example, it tracks home values by ZIP codes and in some cities — like Seattle, where Zillow is based — by well-defined neighborhoods.

Google, whose search query data has been used to track trends and even flu epidemics, is also starting to accumulate real estate sales data. Academics haven’t yet published definitive studies using these new sources of information. But Stan Humphries, Zillow’s chief economist, recently used the firm’s data to show that, in most cities, low-end homes fell in value far more than those on the high end. He also found that high-end homes hadfallen prey to foreclosure.

MR. HUMPHRIES is also looking for other trends to tease out of the data, taking a stab, for example, at examining how home prices are related to proximity. He can personally relate to this. He lives in Sammamish, an eastern suburb of Seattle with a Walk Score of 29, where average home values are down 21 percent from their peak in 2007. Prices fell 14 percent in the centrally located Green Lake neighborhood of Seattle, with a score of about 89 — a decline comparable to that of other more urban neighborhoods of the city.

Using Zillow data, he looked at concentric circles of major metropolitan areas and, with some exceptions, it held true that property values closer to the city center held up. One anomaly is Detroit, where neighborhoods near the city center have been devastated by population loss, which in turn has bred fires, vandalism and crime.

Yet the lesson of buying close-in, he said, is becoming pretty clear: “If you are a rational actor trying to maximize your dollar, you may have to pay more.”




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Posted by 하린/가빈대디 하린대디

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