어제 쓴다고 해놓고 하루 늦었습니다. 죄송하다는 말씀 먼저 드려야겠네요. 그럼 이어서 써보겠습니다. 

Part I에 올린 LA Times 기사가 나간 후 몇일이 지나지 않아 다른 글이 LA Times 에 실렸습니다. 이번에는 기사가 아닌 Sandy Banks 라는 칼럼니스트가 올린 "Utopian ideals clash with gritty reality in South LA" - 유토피아적인 이상이 South LA의 생생한 현실과 충돌하다 - 라는 글입니다. 원문 링크입니다. 


프로젝트에 연관된 community meeting에 참석했던 Sandy Banks가 meeting 중간에 보았던 일로 시작하네요. 저는 이 첫 장면이 너무 인상깊었습니다. 사실 이 포스팅의 도발적인 제목도 이 첫 장면에서 잡았습니다. 보시면 아시겠지만, 제가 한번 간략히 줄여보겠습니다. 

세시간 가량의 프리젠테이션과 소그룹모임 후에 어떤 주민이 도시계획가 (Planner) 에게 이렇게 물었습니다. 

"그런데 왜 창문에 안전막대 (Safety Bar) 가 없나요?"

그 그룹을 이끌던 건축가는 눈을 반짝이며 "좋은 질문입니다. 사실, 새로운 건축기법의 발달로 창문이나 문에 안전막대같은 것을 설치할 필요가 없어요" 라는 식의 대답을 건넵니다. 

그러자 그 주민은 잠시 아내와 귓속말로 몇 마디를 주고 받더니

"제 생각에는, 저는 그 비슷한 안전장치가 있어야 더 마음의 안정을 느끼겠는데요" 라고 말합니다. 다시한번, 도시계획가의 이상이 생생한 저소득층 주거지역의 일상생활과 충돌합니다. 

여러분은 이 장면에서 무엇을 느끼십니까? 무식한 저소득층 주민 한명이 첨단 건축/도시계획 기법을 이해하지 못하는 무지에서 비롯한 해프닝일까요? 아니면 현실을 제대로 이해하지 못한 도시계획가/건축가의 실수였나요? 제 개인적인 경험에 미루어 볼 때, 개인적으로 후자에 한표를 던지겠습니다. 조금 설명을 보태겠습니다. 

제가 이 Watt - Jordan Downs Housing Project 근처에서 일하기 시작한지도 어느덧 5년이 다 되어갑니다. 그 5년 동안, 제가 참석했던 주민 공청회마다 주민들이 가장 걱정했던 문제가 무엇있을까요? Walkability? Urban Design? New Urbanism? 대중교통? 아닙니다. 바로 "안전" 이었습니다. 그 어느 누구라도 그랬을 겁니다. 이 동네는 전 미국에서 살인사건 발생율로 1,2 위를 다투는 동네이니까요. (참고로, '어디서 날아왔는지 영문도 모르는' 총알에 하반신이 마비된 사람을 두 사람이나 만나본 적이 있습니다.)

그런데, 이런 환경에 살고 있는 사람들에게 이 Noxious 한(멍청할 정도로 순진한) planner는 defensible space 나 읆어대고 있었던 것입니다. 아마도 이 프로젝트에 참여한 그 어느 planner 도 이 '안전' 에 대한 이야기는 생각도 안했을 겁니다. 했더라도 제인 제이콥스의 이론으로 커버가능하다고 생각했을수도 있겠네요. 하여튼, '안전'이라는 사항은 분명 현란한 도시계획 기법의 홍수 가운데에 묻혀버렸을 겁니다. 그리고 우리는 그 천진난만한 낙관주의를 다시 확인할 수 있습니다. LA 시 주택국의 도시계획 director John King 이 뭐라고 '약속' 하는지 보시지요. 

"I think because of the focus on the people and the programs and the resources that are needed, that it's very much going to be a success," promised John King II, a planning director at the city's Housing Authority.

개인적으로는, 이 기사를 읽으면서 엄청난 분노와 좌절감에 사로잡혔던 기억이 있습니다. 사실, 이 포스팅을 적는 지금도 그때의 감정이 다시 살아나는 바람에, 글을 적어내려가기 힘들 정도입니다. 왜 분노를 느꼈을까요? 여러분은 모르겠습니다만, 이 인근 지역에서 5년이라는 적지 않은 시간을 보낸 저로서는, 이 주민들의 요구와 필요가 다른 사람도 아닌 planner 들에게 철저히 외면당했다는 사실 자체가 믿겨지지 않았습니다. "어떻게 도시계획을 한다는 사람이 이렇게 현실을 모를 수 있을까?" 라는 생각이었지요. 그리고서도 뻔뻔하게 presentation에 새로운 건축기법이나 도시계획기법만 앵무새처럼 되뇌이고 있었을 planner 들을 생각하면... 지금도 얼굴이 붉어집니다.

솔직해집시다. 우리 planner 들은 '더 나은' 방향이라고 생각하는, 아니 어쩌면 '세뇌' 되었을지도 모르는, 지향점을 가지고 있습니다. 그것이 new urbanism 이든, mixed use든, 아니면 지속가능한 개발이든, 그 지향점이 분명히 있습니다. 그렇지만, 우리모두는 땅에 발을 붙이고 사는 사람임을 항상 기억해야합니다. 또한, 도시계획가로서의 직업적 사명을 가지고 약자를 보호해야할 의무도 있습니다. 아랍 속담이던가요? "하늘의 별을 보고 걷다가 구멍에 발을 헛디디는" 어리석음을 범하면 안되겠습니다. 애석하게도 이 LA Times 기사 전체는 그런 어리석음으로 가득합니다. 최소한 저는 그렇게 생각합니다. 
Posted by 하린/가빈대디 하린대디
조금 자극적인 제목으로 글을 쓰게 되었네요. 그래도 타산지석으로 삼을만한 일이 있어서 다시 끄적끄적거려봅니다. 요즈음 '징비록' 이라는 책을 읽었는데요, 지금부터 쓰는 이야기도 우리같은 도시계획 관련자들에게는 '징비록' 으로 삼을만 하다고 생각합니다. 

먼저 기사 하나 소개해야겠네요. Los Angeles Times의 기사입니다. 작년 2월에 나왔던 기사니까, 거의 1년이 다 된 이야기네요. 


요약인즉은, Los Angeles 의 저소득층 주거지로 유명한 Watt라는 동네가 있습니다. 그 중에서도 단연 문제가 심각한 동네를 뽑으라고 한다면, Jordan Downs Housing Project 라는 동네입니다. 일 때문에 자주 왔다갔다 하는 곳이지만, 참 지날때마다 살짝 긴장하게 만드는 곳이지요. 위키디피아의 설명에 의하면 (http://en.wikipedia.org/wiki/Jordan_Downs), 원래 2차대전 당시 공장 노동자 숙소로 건설했는데, 50년대에 저소득층 아파트로 바뀌었다네요. 그리고 지금은 여러분이 익히 짐작하실 수 있는대로, 범죄, 마약 그리고 빈곤이 들끓는 곳입니다. 

위에 소개했던 LA Times 기사는 Los Angeles 시가 WRT-Solomon 이라는 회사를 고용해서 이 악명높은 주거단지를 재개발, Watt에 새로운 바람을 불어넣기 원한다... 뭐 이런 이야기입니다. 물론 기사 말미에는 '쉽지는 않겠지만..' 식의 단서가 붙어 있습니다. 이 WRT-Solomon 이라는 회사 웹사이트 (http://www.solomonetc-wrt.com/)에는 이 회사가 한참 주가를 올리는 New Urbanism 에 많은 공을 들이고 있는 회사로 나오네요. 당연하지요. 이 회사의 사장인 Daniel Solomon 이 바로 그 유명한 Congress for the New Urbanism의 공동 창립자이니까요. 

The new Jordan Downs will take more than five years to complete. Current project residents will be moved into temporary housing across the street while their old homes are torn down and rebuilt.

me-jordan

사진 두장 올렸습니다. 모두 다 Los Angeles Times 사진이네요. 대충 그림이 보이시죠? 위 사진에 있는 Jordan Downs Project 를 아래 패널에 있는 사진처럼 바꾸겠다는 것이 기본적인 의도입니다. 아주 멋있어 보이지 않습니까?? 생각대로 다 이렇게 된다면 얼마나 좋을까요? 과연 그 이름도 찬란한 New Urbanism 이 저소득층 주거지와 그 생활패턴을 바꿀 수 있는 위대한 기회가 탄생했습니다. 

그런데, 문제는 전혀 다른 곳에서 출몰했습니다. 내일 Part II 에서 그 문제에 대해서 써보겠습니다. 
Posted by 하린/가빈대디 하린대디
최근 이야기가 부쩍 많이 나오고 있는 분야죠? 도시계획과 건강에 대한 이야기입니다. 이야기는 간단합니다. 미국의 경우입니다. 간단히 도표로 설명할께요. 

대중교통 이용 감소 -> 개인의 운동량 (대중교통 정거장까지 걷는 거리) 감소 -> 비만, 고혈압 등 질병 발생 -> 건강보험료 부담에 의한 사회적 비용 증가

뭐, 이렇게 된다는 이야기입니다. 그래서 도시계획 기법을 활용, 대중교통 이용을 증가시키면 (다른말로 자동차 이용을 억제시키면) 이 악순환의 고리를 끊을 수 있지 않겠느냐.. 라는 것이 기본적인 생각입니다. 그러다보니 이 관련성을 주장하시는 분들은 주로 도시의 외연적 확장, 그 이름도 찬란한 Urban Sprawl 을 강하게 비판합니다. 

개인적인 소견으로는, Los Angeles 의 도시구조는 이미 대중교통만으로 생활을 영위한다는 것이 불가능할정도로 자동차 의존적이 되어버렸다고 생각합니다. 현재 추진되고 있는 대중교통프로젝트들의 실효성도 의문스럽습니다. 혹 단거리 이동이라면 모를까요.. 중장거리를 이동하기에는 현재의 대중교통 시스템은 정말 열악합니다. 예를 들어, 저희 집에서 공항까지 가는 경우, 자동차로는 25분 정도면 충분합니다만, 대중교통을 이용하는 경우는 약 1시간이 넘게 걸리더군요.

자.. 다시 주제로 돌아가보겠습니다. 처음 이야기한 도시계획과 건강에 관한 학술적 접근은 꽤 많았습니다. 학술적 차원에서 그 상관관계를 조명한 논문은.. 이미 인터넷에 차고 넘칠 정도로 많습니다. 그런데 얼마전에 Los Angeles 근교의 South Gate 라는 도시에서 이 건강문제를 다룬 General Plan (도시기본계획) 작성을 알렸습니다. 아직 공식적으로 채택되지는 않았지만, 별 문제없이 채택되리라 생각합니다. 링크는 


에서 찾으실 수 있습니다. 조심하세요 - 약 300페이지가 넘는 두꺼운 문서입니다. 하기사 300 페이지라고 하면 General Plan 치고는 얇은 축에 들어갑니다. ^^;; 

California 의 General Plan은 상당히 까다로운 주제입니다. 이것만으로도 한학기씩 수업을 할 정도니까, 매우 까다롭기도 하고, 또 매우 중요하기도 합니다. 그래서 - 이 포스팅에서 다루는 것은 무리입니다. ^^ 짧게 말씀드리면, 이 South Gate의 General Plan 은 커뮤니티의 건강을 정책적 목표로 다루었다는 사실에서 크게 주목할만한 주제입니다. 

본격적인 내용은 위 링크에 걸려있는 파일 257 페이지 "Health Community Element"부터 시작합니다. 그 내용은 거의 다 짐작하실 수 있는 내용에서 크게 벗어나지 않습니다. 토지이용 규제를 통해 보행자 안전을 도모하고, 대기오염을 개선하며, 영양가 높은 음식에 대한 접근을 용이하게 한다는 이야기입니다. 그 후에는 실제적인 Action Plan 에 대한 이야기가 나오네요. 

이 분야는 앞으로 꽤 다양한 연구가 나올 것 같습니다. 제가 알기로는 얼마전 South Gate에 이어 인근의 Riverside 에서도 이와 비슷한 연구를 시작했다는 이야기를 들은 적이 있는데요.. 하여튼, Land Use 와 도시계획이 새롭게 적용될 수 있는 지평선을 열었다는 점에서 그 의미가 꽤 크다고 하겠습니다. 아직은 조금 시기상조인 면이 없지않아 있지만, 나중에 한국에서도 이런 이슈가 부각될 수도 있겠네요. 



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Posted by 하린/가빈대디 하린대디
그 유명한 Magic Johnson, Starbucks 그리고 도시계획과 무슨 상관이 있을까요?? 얼핏 생각하기에는 별 상관이 없을 것 같은데.. 실제로는 꽤 상관이 있습니다. 

요즘은 좀 지난 이야기지만, 얼마전만해도 Starbucks가 새로운 문화의 상징이었습니다. 최근 iPhone이 불러오는 사회적 파장보다 더하면 더했을거라고 생각합니다. 그러다보니 Starbucks의 존재 여부로 그 지역의 개발정도를 짐작하는 일도 심심치않게 벌어졌습니다. 

문제는, 이 Starbucks는 이익 극대화를 추구하는 기업이라는 점입니다. 그러다보니, 회사의 브랜드 이미지 제고를 위해 저소득층 지역은 기피하고는 했습니다. 결국 가뜩이나 저소득층 밀집지역이던 Los Angeles의 South Central 지역은 저소득층 밀집 주거지에 "스타벅스도 없는" 지역이 되어버렸습니다. 이 현상 때문에 이 지역주민들의 자긍심은 거의 바닥을 향해 곤두박질치고 있었지요. 

이 때, 혜성같이 등장한 인물이 바로 Magic Johnson 이었습니다. 아래 기사를 보시면 잘 나와있네요. 


Magic Johnson이 은퇴한 후에 새로 설립한 재단이 있는데요. Magic Johnson Foundation 입니다. (http://www.magicjohnson.com) 이 재단에서는 여러가지 사업을 하는데요 - Community Empowerment 에 관한 사업도 꽤 많이 합니다. 직업교육이나 HIV 관련 프로젝트들도 많구요. 이 많은 사업중의 하나가 바로 Starbucks 였습니다. 요즘에는 좀 시들하지만 예전만해도 LA의 South Central 지역에 여는 Starbucks는 거의 다 Magic Johnson 재단의 도움이 없었으면 불가능했을겁니다. 물론 수익성이 있는 사업이니 참여했겠지만, 그래도 이렇게 사회 통합에 이바지하는 면도 무시하지 못합니다. 

어찌보면 부끄러운 이야기지요. 수십 수백명의 도시계획가와 학자들이 하지 못하는 일을 한 개인이 해내고 있으니까요. 결과가 어떻냐구요? - 놀라왔습니다. 스타벅스 하나가 주민들에게 자신들의 커뮤니티에대한 큰 자신감을 불러 일으키는 모습을 제가 직접 경험했습니다. 그리고 이 자긍심은 바로 도시계획 절차의 주민참여로 이어졌구요. 때로는 한 개인의 열정과 창의성이 번쩍번쩍하는 도시계획기법이 못하는 일을 할 수도 있는 것입니다. 

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Posted by 하린/가빈대디 하린대디
"Gated Community" 라는 말 자주 들어보셨으리라 생각합니다. 보통 사회적 부유층이 기존의 urban context에서 떨어져서 주거단지를 형성하고 살아가는 현상을 말합니다. 일반적으로 미국적 상황에서 이야기하는 Gated Community는 대규모 주택단지를 말하는데요, 한국은 '타워팰리스' 로 통칭되는 초고층고급아파트가 가장 가까운 현상일 것 같습니다. 

Peer Smets 라는 사회학과 교수님이 Disconnected from Society 라는 논문을 내셨네요. Gated Community 에대한 일반적인 개념 및 정보를 얻는데는 좋을 것 같아서 여기에 올립니다. 




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Posted by 하린/가빈대디 하린대디
미국에서 가장 차가 많이 막히는 고속도로 중의 하나인 405 Freeway의 Carpool 차선을 확장하는 공사를 시작합니다. 개인적으로 Carpool 차선의 전체적인 효과에 대해서는 회의적입니다.. 이 기사의 Giuliano USC 교수님도 비슷한 이야기를 하네요. (교통 분야에서 이 교수님 좀 유명합니다.)


참고로, 미국에서 가장 차가 많이 다니는 Freeway들은 이 아래 기사에 나와있습니다. 



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Posted by 하린/가빈대디 하린대디
오늘 뉴욕타임즈에 Walkability 에 관한 기사가 난 것을 Planetizen 에서 알려주더군요. 잽싸게 가서 한번 보고 여기에 올립니다. 

제가 정말 피곤한 관계로 단 한줄로 요약해보겠습니다 - 걷기 좋은 지역에 위치한 집이 (Walkablity가 높은 집이) 더 집값이 비싸더라.. ^^;;;


EVERYBODY’S BUSINESS

Street Corners vs. Cul de Sacs

Published: January 9, 2010

REAL estate agents often chant the mantra “location, location, location,” which essentially means “find a home in a well-kept neighborhood with good schools and a low crime rate.”

Sally Ryan for The New York Times

Strolling in Chicago. Homes with above-average “walkability” had higher values, a study found.

Some may cite a fourth factor, “walkability,” a concept supported by self-styled “new urbanists” who advocate denser cities designed for the pedestrian and mass transit as much as for the car. In their ideal neighborhood, you could walk to a bookstore and then to an ice cream shop, and your children could walk to school, probably unescorted. (It sounds like so many movie depictions of America in the 1950s.)

They argue that walkability lowers crime — that good people on the streets drive away the bad guys — and that it generally improves life and sharply raises home values. Whether it helps homes retain their value when the market slumps, however, seems a harder question to answer.

study published in August by C.E.O.’s for Cities, a group of urban redevelopment advocates, found that in many ways, the street corner beats the cul de sac. It looked at the sales of 90,000 homes in 15 markets to estimate how much value was associated with something called the Walk Score. Using a 100-point scale, this score rates the number of destinations, including libraries, parks and coffee shops, within walking distance of a home.

The scores for America’s 40 largest cities can be found at Walkscore.com by typing in an address. For instance, the White House scores a near-perfect 97: a “walker’s paradise,” the Web site says. Another famous home, the Playboy mansion in Los Angeles, rates a 25. (You can get lost in Walkscore.com for hours; the “Brady Bunch” house, the exemplar of 1970s suburban life, scores an above-average 75.)

The study found that houses with above-average Walk Scores commanded a premium. It was as much as $30,000 in cities like Charlotte, N.C., Chicago, Sacramento and San Francisco, wrote Joe Cortright, the study’s author and an economist at Impresa, a consulting firm in Portland, Ore.

The correlation failed to hold in 2 of the 15 cities studied — Bakersfield, Calif., and Las Vegas, where housing prices decreased in walkable neighborhoods.

So far, there is no definitive study concluding that the more walkable neighborhoods hold their value better when the real estate market declines. But Mr. Cortright wrote in a studydone a year earlier for the same group that the spike in gasoline prices in 2005 popped the housing bubble. He found that distant suburbs had the largest declines in home values, while prices in “close in” neighborhoods, typically those that were the most walkable, held up or, in a few cases, increased.

He cited an example in the Chicago area where a suburban home worth the same as a close-in home in 2006 had declined in price, relative to the city home, by $66,000 in 12 months.

More definitive answers may be found in the mountain of data accumulated by new online companies involved in real estate. Academics who once had to choose between stale government data or aggregated sales information from the National Association of Realtors can now sift through detailed neighborhood information almost as soon as a “Sold” sign goes up on the lawn.

The Impresa study used data from ZipRealty, an online real estate listing service. Zillow.com, a Web site that tracks home values, is amassing considerable data useful for consumers and researchers alike. For example, it tracks home values by ZIP codes and in some cities — like Seattle, where Zillow is based — by well-defined neighborhoods.

Google, whose search query data has been used to track trends and even flu epidemics, is also starting to accumulate real estate sales data. Academics haven’t yet published definitive studies using these new sources of information. But Stan Humphries, Zillow’s chief economist, recently used the firm’s data to show that, in most cities, low-end homes fell in value far more than those on the high end. He also found that high-end homes hadfallen prey to foreclosure.

MR. HUMPHRIES is also looking for other trends to tease out of the data, taking a stab, for example, at examining how home prices are related to proximity. He can personally relate to this. He lives in Sammamish, an eastern suburb of Seattle with a Walk Score of 29, where average home values are down 21 percent from their peak in 2007. Prices fell 14 percent in the centrally located Green Lake neighborhood of Seattle, with a score of about 89 — a decline comparable to that of other more urban neighborhoods of the city.

Using Zillow data, he looked at concentric circles of major metropolitan areas and, with some exceptions, it held true that property values closer to the city center held up. One anomaly is Detroit, where neighborhoods near the city center have been devastated by population loss, which in turn has bred fires, vandalism and crime.

Yet the lesson of buying close-in, he said, is becoming pretty clear: “If you are a rational actor trying to maximize your dollar, you may have to pay more.”




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Posted by 하린/가빈대디 하린대디
제가 일하는 Department of Regional Planning 에서 2007년경부터 시작했던 Streetscape 프로젝트의 최종프리젠테이션 파일입니다. 저희가 직접했던 프로젝트가 아니라서, 컨설턴트에게 받은 PDF 파일 밖에 없네요. 그래도 대략의 골격은 보실 수 있으리라 생각해서 올립니다. 


어찌보면, 가장 간단한 형태의 Urban Design 이라고 볼 수 있는게 바로 이런 Streetscape 관련된 프로젝트들입니다. 그런데 이 프로젝트는 내용도 그닥 참신하지 않고, 규모도 그닥 눈에 띄는 프로젝트는 아니지만, 그래도 대략 있을 건 어설프게나마 다 집어넣었던 프로젝트입니다. 

"있어야 할 것"들을 대충 한번 살펴보면... 

  • 차별화된 바닥패턴을 가진 보행자 횡단보도
  • 입구부분의 Gateway
  • Corner Bulbout 
  • 가로수 / 가로등 정비
  • 중앙분리대 정비
  • 대중교통(버스 / 지하철) 정거장 주변 정리
  • Community Identity 제고
    • 가로등의 Streamer / Banner
    • Gateway Design
  • 벤치 정비
  • Facade 정비
뭐 대충 이 정도 되겠네요. 이 내용들은 거의 다 집어넣은 프로젝트였습니다. 이것도 대략 끝나가네요. ^^;;


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Posted by 하린/가빈대디 하린대디
르브론 제임스로 더 유명한 클리블랜드 도심지 재개발 방법을 다룬 이번주 The Economist 기사입니다. 보통 재개발이나, 재건축에 관련된 이야기 중에, 이런 Community에 중심을 둔 방법은 조금 드문 편인데요. 이번에 상당히 재미있는 기사가 나왔습니다. 이 기사에 나온 프로젝트 대부분이 민-관 혹은 관-NGO 협력방식이네요. 


요약은... 

  • 가뜩이나 어렵던 클리블랜드 저소득층 밀집지역이 이번 불경기로 더 큰 어려움을 겪고 있다. 
  • Living wages 와 Benefit을 제공할 수 있는 건실한 일자리를 창출할 필요성이 생겼다. 
    • 2009년, 5백7십만 달러를 들여 Evergreen Co-operative Laundry를 설립
    • Ohio Solar Co-operative 라는 태양열 전지 설치회사를 설립
    • Green City - 14에이커에 상추나 허브를 제배 -> 인근 병원에 판매
  • Mienyon Smith 라는 세탁소 직원과 인터뷰내용
    • 일하면서 얻는 자기만족에 대해 설명


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Posted by 하린/가빈대디 하린대디
또 Planetizen 대학원 우수학교 리스트입니다. 이번에는 제가 개인적으로 관심있는 Hazard and Disaster Planning 입니다. 나중에 혹시나 박사라도 지원하게 되면 한번 다시 들여다봐야겠네요. 

Georgia Institute of Technology
Texas A&M
University of Illinois at Urbana-Champaign
University of North Carolina, Chapel Hill
University of Southern California
Posted by 하린/가빈대디 하린대디